hinzlex
Pastaruoju metu vis dažnėja situacijos, kai gyvenamojo būsto nuomotojai ima ir vienašališkai padidina gyvenamojo būsto nuomos kainą, nors ne per seniausiai ši kaina jau buvo kartą pakelta. Ar tokie nuomotojo veiksmai yra teisėti ir kaip nuomininkas gali apginti savo pažeistas teises, atsako Lietuvos jaunųjų advokatų asociacijos (LJAA) narė advokato padėjėja Daumantė Hinz. Straipsnį skaitykite Delfi Plius
Pastaruoju metu gyvenamojo būsto nuomos kainos rinkoje stipriai išaugo, todėl nuomotojai vis dažniau informuoja nuomininkus apie padidintą gyvenamojo būsto nuomos kainą. Kyla klausimas, ar gali tokiu atveju nuomininkas apginti savo interesus bei apsisaugoti nuo galimo pastovaus nuomos mokesčio už gyvenamąjį būstą kėlimo?
Nors teisės aktai numato, jog nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos ir žodžiu, tiek nuomininko, tiek ir nuomotojo interesus labiausiai apsaugotų aiškios nuomos sąlygos, nurodytos raštu sudarytoje gyvenamojo būsto nuomos sutartyje. Pažymėtina, jog sutartis jos šalims turi įstatymo galią, o šalys, sudarę tarpusavyje susitarimą turi pagrįstą lūkestį, kad kiekviena jų susitarimo laikysis ir jos gaus tai, dėl ko susitarė. Jei sutarties sąlygos šalims nebetinka, jos gali bet kada susitarti dėl naujų sutarties nuostatų.
Rašytine gyvenamojo būsto nuomos sutartimi nuomotojas bei nuomininkas gali susitarti dėl visų gyvenamojo būsto nuomos sąlygų: nuomos termino, sutarties vykdymo bei nutraukimo sąlygų, įskaitant nuomos kainą bei jos kėlimo sąlygas, t.y. dėl to, kokiu būdu, kas kiek laiko ir kaip bus keliama nuomos kaina, tačiau reikėtų atkreipti dėmesį į svarbią aplinkybę, kad nuomos mokesčio perskaičiavimas gali būti daromas ne daugiau kaip vieną kartą metuose. Jei nuomos sutartyje būtų nurodytos nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį arba reikalauti jo perskaičiavimo nepraėjus dvylikai mėnesių po nuomos sutarties sudarymo ar daugiau kaip vieną kartą per metus, tokios nuomos sutarties sąlygos negalioja. Laikantis šių įstatymų nuostatų, šalys gali nuomos sutartyje susitarti, kaip ir kokiu būdu bus keliama nuomos kaina.
Kaip vienas iš galimų nuomos kainos pakėlimo būdų yra nuomos kainos kėlimas, atsižvelgiant į vartotojų kainų indeksą (toliau – VKI) – tai periodinių išmokų, tokių kaip nuomos mokestis, nustatytų fiksuotu dydžiu, perskaičiavimas siekiant visiškai ar iš dalies kompensuoti dėl vartotojų kainų padidėjimo prarastas pajamas. Tokiu būdu nuomotojas, taikydamas VKI, gali apsaugoti savo interesus dėl galimų nuostolių, susijusių su infliacijos procesais rinkoje ir dėl to sumažėjusių pajamų, o nuomininkui būtų aiškiu būdu nurodyta nuomos sutartyje, kaip ir kada būtų keliamas nuomos mokestis. VKI pasikeitimus galima rasti Oficialiosios statistikos portalo tinkalapyje[2]. Tačiau reikėtų atkreipti dėmesį, jog nepaisant to, koks būdas būtų parinktas nuomos kainos kėlimui, tai negalėtų būti daroma dažniau nei kartą metuose ir tokio kainos kėlimo metodo taikymas turėtų būti aiškiai įvardintas nuomos sutartyje. Bet kokiu atveju, nuomojo reikalavimas dažniau nei kartą metuose kelti nuomos mokesčio kainą yra neteisėtas, todėl nuomininkas gali su tokiu reikalavimu nesutikti.
Esant situacijai, kai nuomotojas atsisako pratęsti nuomos sutartį, nes nuomininkas nesutiko mokėti didesnės nuomos kainos, ir metų bėgyje po nuomos sutarties pabaigos, nepranešęs buvusiam nuomininkui, sudaro to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu, buvęs nuomininkas, kuris nesutiko mokėti didesnės nuomos kainos, gali reikalauti nuomotojo perduoti jam nuomininko teises ir pareigas pagal sudarytą naują nuomos sutartį arba reikalauti atlyginti dėl atsisakymo sudaryti sutartį naujam terminui atsiradusius nuostolius. Tačiau nuomininkas, siekdamas pasinaudoti šia įstatymais jam suteikta teise, privalo kreiptis į teismą dėl pasibaigusios nuomos sutarties sąlygų patvirtinimo, kai nuomininkas atsisako pratęsti nuomos sutartį nuomotojo pasiūlytomis naujomis sąlygomis.
Tuo tarpu nuomotojas, siekdamas pakeisti nuomos sutarties sąlygas jai pasibaigus arba nenorėdamas pratęsti nuomos sutarties, apie tai turi raštu informuoti nuomininką, likus ne mažiau nei trims mėnesiams iki nuomos sutarties pabaigos, o jei nuomos sutartis sudaryta trumpiau nei metams – likus ne mažiau kaip mėnesiui iki sutarties pabaigos. Tokiu atveju nuomotojas tų pačių patalpų negali pernuomoti vienerius metus. Jei nuomotojas neatlieka šios pareigos informuoti nuomininką, o nuomininkas nepareiškia atsisakymo pratęsti sutartį, nuomos sutartis pratęsiama tokiam pat terminui tomis pačiomis sąlygomis.
Nuomotojas, siekdamas pakeisti nuomos sutarties sąlygas, privalo aiškiai išdėstyti naujas sutarties sąlygas aukščiau nurodytame pranešime. Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo pasiūlytomis naujomis nuomos sutarties sąlygomis ar pageidauja sutartį nutraukti, jis privalo apie tai raštu  informuoti nuomotoją per mėnesį nuo nuomotojo pranešimo gavimo dienos. Jei nuomininkas tokio pranešimo nuomotojui nepateikia, laikoma, jog jis sutiko su naujomis sutarties sąlygomis. Na o nuomotojui vis tik pageidaujant pakeisti sudarytos sutarties sąlygas, nors nuomininkas tam ir prieštarauja, reikalinga per vieną mėnesį nuo pranešimo iš nuomininko gavimo dienos kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties sąlygų nustatymo teismo tvarka, o to nepadarius laikoma, kad nuomos sutartis pratęsta ankstesnėmis sąlygomis.
Reikėtų atkreipti dėmesį į tai, jog įstatymai numato nuomininkui galimybę, kilus tarp šalių ginčui, nuomos mokestį sumokėti į depozitinę sąskaitą, o ne tiesiogiai nuomotojui: jeigu nuomotojas nepriima sutarto nuomos mokesčio, nes pageidauja gauti didesnį nuomos mokestį, tai nuomininko sumokėtas mokestis į depozitinę sąskaitą būtų laikomas tinkamu prievolės vykdymu pagal nuomos sutartį, t.y. nuomotojas negalėtų nutraukti nuomos sutarties tuo pagrindu, kad nuomininkas nevykdė prievolės mokėti nuomos kainą.
Pažymėtina, jog asmenys visuomet yra laisvi nuomos sutartyje nurodyti kitus įspėjimo apie sutarties nutraukimą terminus bei sąlygas vienašaliui nuomos sutarties nutraukimui su arba be teismo įsikišimu ar šalies kalte. Tačiau bet kokiu atveju, nuomotojas negali nuomos kainos kelti daugiau kaip kartą metuose.